文|邹琳华
导读 本文之主要目的在于警示深圳房地产市场潜在风险，并不代表已经确定发生的事实。
我国有一个城市曾是国内最具经济活力的城市之一。当地居民因全民创业而富甲一方，人均可支配收入稳居全国城市第3-4名。中小企业蓬勃发展，快速增长的就业机会吸引了中西部大批打工者的涌入。在区域经济高度繁荣的同时，房地产市场也异常火热，房价水平曾位居全国城市第一位。
但某一天，一场地域性信贷危机突然爆发，直接导致大量企业关门、员工失业，房价腰斩，一批中小企业老板因不能偿债而潜逃或自杀。之后，该城市经历了相对沉沦的十年，无论是城市地位还是房价，在全国大城市中都失去了往日的存在感，曾经的辉煌也渐被忘却。
当然，这并不是笔者从2031年穿越回来说深圳的今后十年，这里说的是国内另一个相似城市温州已经发生的 历史 。
温州人具有极强的草根创业精神，曾被人称之为“东方犹太人”。借助改革开放之东风，温州成了中国民营经济发展最迅速、活力最充沛的城市之一。
在先富起来的同时，温州人对房地产也产生了极大的偏好。在本世纪的第一个十年，温州房价已经在全国高不可攀。在2008年，温州市区新房均价就已经达到了2万多元/建筑平方米。温州市中心的房价，更是接近10万元/建筑平方米。而同期北京西城区的房价大概是在1-2万元/建筑平方米的水平，当时温州房价被一些统计认为全国第一。“温州炒房团”名振一时，令各地楼市草木皆兵、闻风丧胆。
2008年全球金融危机爆发，作为一项标志性重大经济事件，也进一步助长了温州房地产泡沫化的进程。
金融危机后，为避免全球经济深陷衰退，各大国央行纷纷加入“坐飞机撒钱”的行列。在宽松货币环境下，温州信贷规模急剧扩张。另一方面，在外部需求萎缩、实业维系艰难的背景下，大量中小企业主放弃实业转做贷款或投资，而实业只是作为他们融资的幌子而存在。资金流入房地产市场，房地产泡沫进一步扩大。
在信贷规模扩张的同时，出于信贷资金挪腾周转需要，民间借贷规模也在膨胀。据中国人民银行温州市中心支行2011年7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》监测调查分析，温州89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷，规模高达1100亿元，占全市银行贷款的20%。近10年的时间，温州银行贷款规模增长了7倍，同期民间借贷规模增长了2.4倍以上。据报告粗略估计，1100亿民间借贷中用于房地产项目投资或集资炒房的占20%，即220亿元。用于一般生产经营的仅占35%，即380多亿元。
2010至2011年，随着全球金融危机阴影逐渐淡去，为避免经济过热，宏观货币供应开始收缩。货币供应紧缩间接引爆了温州民间借贷危机，戳破了经济泡沫。2011年4月到2011年9月期间，涉足民间借贷的中小企业和担保公司扎堆倒闭，相关企业老板出走逃债或自杀呈链式发展，房价暴跌而无人问津。由于银行信贷资金以曲线方式流向了民间借贷市场，也将导致民间借贷风险向银行扩散。
为了帮助温州走出危机化解风险，中央政府给予了温州特殊的金融政策支持。2012年3月28日国务院常务会议决定设立温州市金融综合改革试验区，以期温州通过体制机制创新化解金融风险，构建与经济 社会 发展相匹配的多元化金融体系。
草根创业 （“温州两家人”剧照）
然而十年过去了，温州已经基本沦为三线城市，在全国大城市中的存在感逐步消失。2020年，温州人均可支配收入居全国城市17位，在浙江省内为绍兴、舟山、嘉兴等城市所超越。这十年间，全国楼市几经兴替。其间，北京房价击败上海、杭州，问鼎全国第一宝座。据纬房指数统计，2020年12月，温州二房房价中位数为24354元/建筑平方米，房价居全国11第位。
温州兴衰的 历史 背景是我国短缺经济向过剩经济的转变。上世纪八九十年代，由于 社会 商品短缺，温州民营企业抓住了短缺经济的 历史 契机从事传统制造业生产经营获利丰厚，生产规模迅速扩张。然而随着新世纪以过剩经济的到来，人民币汇率升值，以及劳动力和原材料价格大幅攀升，温州经济也走到了转型升级的关口。一些企业为降低生产成本纷纷外迁，同时带走了大量资本。
在传统制造业发展艰难时，敏锐的商业嗅觉让温州人迅速发现了房地产投资的巨大商机。温州炒房团也随之名声鹊起、攻城掠地。但在一个个暴利神话之后，最终随着泡沫的破灭，温州的制造业和房地产都风光不再。这实际上是一个资金产业转型不成功、“脱实入虚”的案例。
2020年以来，楼市格局又发生了令人瞩目的变化，深圳房价出现快速上涨，并超过北京跃居房价水平全国第一。
深圳作为中国房地产业的发源地，是众多重量级房企的总部所在地，自然也是全国房地产市场的重要风向标。此前一二线城市的数轮房价上涨，都从深圳最先开始。比如在上一波房价上涨周期中，首先2015年初深圳出现房价大涨，接着2015年下半年上海开始猛涨，随后2016年北京房价跳涨。不过在上一波房价上涨中，深圳房价水平并未超越北京居全国第一位。
虽然深圳作为全国重要的创新基地，高房价有其底气所在。但与温州一样，本次深圳房价跃居全国第一，并不完全是其经济竞争力厚积薄发的结果。更有可能的是，这是深圳正由盛转衰的一个标志性事件。如果深圳不能从房地产热中平稳走出，未来十年深圳极可能与温州一样，经济相对地位持续下滑。房价第一地位也将不保。
历史 经验证明，当一个国家或城市阶段性由盛转衰时，一般都会经历一场房地产大泡沫。远的如上世纪八十年代未至九十年代初的日本，近的如2008年全球金融危机前的美国，以及2011年4月前的中国温州。
房地产大泡沫发生其背后的逻辑是，一个经济体在高速发展阶段，必然积累了大量的资本财富。但当发展遇到瓶颈时，由于实体经济没有发展空间，大量资本财富无处可去便纷纷涌入房地产市场，从而导致资产大泡沫的发生。而房价的大涨，自然又会抬高成本进一步挤压实体经济的生存空间，使本来就遭受困难的经济竞争力彻底丧失。
温州失落十年背后，是中国告别短缺经济，作为温州草根经济代表的中小型制造企业风光不再。同时温州又未能成功利用先发优势实现转型，找到新的增长赛道。
温州经济地位相对下降的原因是外部环境变化导致大批企业放弃实业，转向投资房地产以及虚拟经济，产业空心化日益严重。这与深圳有一定的相似之处。
本轮深圳房地产上涨背后的逻辑是什么呢？民间资本为什么再次选择了脱实入虚呢？如前所述，房地产泡沫往往和高速发展经济体突然遇到发展瓶颈有很大关系。如果实体经济竞争优势显著、发展空间大、获利丰厚，就不会有大规模的资金涌入房地产市场，房地产大泡沫难以发生。
深圳作为中国改革开放的窗口和前沿，改革红利的释放是其经济发展的源动力。深圳的崛起，凭的是敢为天下先的精神。同时，深圳发展还具有国家层面政策扶持及毗邻香港等独到优势。但到如今我国改革开放已历时四十多年， 社会 进入制度相对稳定期，深圳改革红利逐步丧失。即使能够有一些边际性的制度创新，极易被其它城市模仿而难以维持持续的竞争优势。同时，在自贸区遍地生根的时代，政策扶持对深圳的发展也已经到了边际效应极小的阶段。
另一方面，深圳房价高企导致营商成本增加，食利阶层激增。深圳地形环海多山，土地供给弹性极小，也难以形成有效的土地竞争来缓解高房价。此外，受疫情的冲击，全球货币环境趋于宽松，这也为深圳房价的上涨提供了外部条件。
因此，本轮深圳房价跃居全国第一，并不完全是全国人民都看好深圳的未来，更大的可能是经济出现一定程度的“脱实入虚”与宽松货币环境综合作用的结果。
可以预见，如果不能平稳引导深圳从房地产热中走出，实现“脱虚入实”，深圳极可能成为下一个温州，沦为未来的二三线城市，经历失落的十年。
反之，如果深圳能够抑制房地产泡沫化，成功避免产业空心化，则在下一个十年深圳仍可以维持其一线城市的地位。
参考文献：
黄越.民间借贷危机的成因及治理对策——以温州民间借贷为例.常州大学学报( 社会 科学版).2012年第13卷第1期.
https://baike.baidu.com/item/温州民间借贷危机
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穷人：我为什么总是没钱？做大生意，没有资本；做小生意，没有面子。我做什么好呢？ 温州人：生意不分贵贱，不管做什么生意，只要能挣钱，我都会去做。我总是在想：我怎样才能挣更多的钱？ 当全国房价一路飙升的时候，温州人就成为众人争相指责的对象。众多的媒体及大众都认为，温州“炒房团”是造成房价无限上涨的元凶，政府应该出台相应的政策来“对付”温州炒房团的这种“无视”国民经济健康发展的行为。 更有甚者，许多人极其痛恨温州人，似乎温州人是造成全国人民贫穷的元凶，似乎温州人应该像当年批斗地主一样得到“应有的打击”。 一时间，温州人似乎成了过街老鼠，人人喊打。各种各样的骂名全部落在了温州人的身上，温州人到底惹谁了？ 有一首民谣这样说：“十个温州人九个商，还有一个会算账。”其实，温州人只是最早经商的一个群体，只是最早致富的一个群体。这就是他们所有的罪过。 在许多人眼里，做什么事首先是面子，有些生意尽管能挣钱，但有失体面，就宁可挨饿也不愿意去做。而在温州，做生意没有高低贵贱之分，关键是能不能挣钱。 曾经有人说，温州人发家是靠“五把刀子”，即菜刀（餐饮业）；剪刀（服装业）；劈刀（皮革业）；剃头刀（理发业）；螺丝刀（修理业）。这形象地比喻了温州人不计生意贵贱，只要能够赚钱的经商观念。 因此，温州人走四方，占据了许多人不愿意做的那些领域。他们从修鞋子、开发廊等“低贱”的生意开始，渐渐积累了一些财富。正泰集团的董事长南存辉当年也是靠修鞋子起家的，如今，在南存辉眼里，正是那段日子，给了他更多的财富。南存辉总是说： “财富对于我们做事业的人来讲，多和少不重要了，我不知道自己有多少财富，也从来没有去管过。现在是想企业如何抓住机遇，迎接挑战，如何保证企业持续、健康的发展，脑筋都想破了，哪有时间去想有多少财富。我们以事业的成就为乐，以苦为乐。 “现在社会上所说的仇富，或多或少是存在的，就是看你怎么样对待这种态度。不要把钱看得太重，因为钱财生不带来，死不带走，如果你钱财再多，却得不到大家的认可，你为了发财，不顾子孙后代，不顾环境，这都是没有意义的。” 南存辉为人很低调，他总是说，我无非是个修鞋匠嘛！ 正是这种踏踏实实做事业的态度，让南存辉积累了越来越多的财富。 “只要有生意做，温州人就会绞尽脑汁去做。”来自东北的姓许的工程师这样评价温州人。许师傅来温州6年了，他所在企业，以生产化油器为主，他在企业担任总工程师，一年能挣近20万。化油器是一种老产品，北方生产化油器的企业几乎全部停产了，但是走南闯北的温州人最先在重庆找到了这个产品的市场，于是开始生产化油器。结果，这家企业的订单一直做不完，而且他们还把化油器出口到第三世界的国家。虽然这家企业只有10多年的发展史，但是国内市场占有率竟然达到60%！这就得益于温州人的生意经。 温州人追求自主、自立，人人都想当老板，且敢冒当老板的风险。他们不论干什么，生活中总充满乐趣，而且敢于生活、善于生活，洒脱、顽强，从不失望。